新日本都市再開発

市街地再開発組合とはどのようなものなのでしょうか？

市街地再開発組合は公法人とされています。

組合は組合員(施行地区内の住宅について所有権又は借地権を有する者のすべて)と、参加組合員(住生活基本法第2条2第項に規定する公営住宅等を建設する者、不動産賃貸業者、商店街振興組合その他政令で定める者)から構成されています。

参加組合員の適否は定款及び都道府県知事による設立認可に際して判断されることとなります。

つまり、再開発によって住まいの環境が変わらない方たちも参加組合員となり組合に参加することができるのです。

施行地区に密着した組合なので、同一の施行地区に一つの組合しか存在しません。

市街地再開発組合の設立にあたっては、第一種市街地再開発事業の施行区域内の宅地について所有権又は借地権を有する者が5人以上共同して定款及び事業計画又は事業基本方針を定めた上で都道府県知事の認可を受けることが必要です。

従来は、定款と事業計画の両方について同時に認可を受けることとなっていましたが、準備段階での事業推進に資するため、平成11年の都市再開発法改正において、事業計画認可前に定款と事業基本方針の認可をもって市街地再開発組合を設立できる方法(前倒し組合の設立)も可能になりました。

組合の設立認可の申請にあたっては、公共施設管理者の同意を得ることが必要なほか、定款及び事業計画の双方について、施行地区となるなるべき区域内の宅地について所有権を有するすべての者及び宅地について借地権を有するすべての者の人数のそれぞれ3分の2以上の同意(かつ、同意した者の所有する区域内の宅地の地積と同意した者の区域内の借地の地積の合計が区域内の宅地の総地積の合計3分の2以上であることが必要)を得ることが必要です。

市街地再開発組合の役員は、理事3人以上及び監事2人以上と規定されており、役員のうち理事の互選により理事長1人を定めることとされています。

役員の職務については、理事長が組合を代表し、組合の業務処理の最高責任を負うものとされています。

また組合の業務は理事の過半数で決し、監事が理事の業務執行状況を監査することとされています。

組合員は、総組合員の3分の1以上の署名を得て、役員の解任を請求することができるものとされています。

市街地再開発組合においては、その事業に要する費用に充てるため、参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができます。

参加組合員に対しては、参加組合員以外の組合員が賦課金を納付すべき場合においては、組合員の賦課金に相当する分担金の納付義務を課することができます。

また、参加組合員については、その者が権利変換計画の定めるところに従い取得することとなる施設建築物の一部等の価額に相当する額の負担金を納付することが義務付けられています。

なお、市街地再開発組合は、組合員が上記賦課金等を滞納したときは、所定の手続きにより督促した後、地方税の滞納処分の例により滞納処分を行うことができるものとされています。

市街地再開発組合は、公法人とされるため、市街地再開発組合が支払を受ける利子、配当などの利益の分配、報酬及び料金に係る所得税は非課税とされます。

市街地再開発組合の収益事業(例えば、保留床の処分)から生じた所得については法人税が課税されます。

第一種市街地再開発事業の流れの表が下記にありますが、その表の流れを簡単にまとめると次のようになります。

上記のような一連の手続きによって再開発は進んでいきます。

権利者の皆様は意思表示をする権利、知る権利があります。

しかし準備組合段階で、皆様の権利を制限する方向に計画が動いています。

問題なのは、この動きが非常にわかりにくいことことです。

動きをわかりにくくすることによって皆様が利益を損ねる可能性があります。

我社では、再開発組合設立認可申請までの期間**(準備組合の期間)を再開発初期段階**と呼んでいます。

再開発組合設立認可後は法廷ですら争うことが難しくなりますし、法廷での係争中も計画は進行します。

市街地再開発事業とは市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を目的としています。

公共性の高い事業のため、一定の区域について市街地再開発事業の都市計画決定を行い、計画水準の確保のため、一定の規制や補助等によって円滑な事業の推進を図るものです。

第一種市街地再開発事業の流れは左図のようになっています。

市街地再開発事業はこのような一連の手続きによって、施行地区内に従前の権利者が所有していた建築物等を除却し、いったん更地とした上で新しい道路・公園等の公共施設の整備された再開発ビル(施設建築物)の整備を行う事業です。

高度利用地区とは、都市再開発法第8条に規定される地域地区のひとつであり、「用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更生を図る」ことを目的としています。

都市再開発法に基づく市街地再開発事業は高度利用地区又は高度利用地区と同等の建築制限が行われている地区計画等の区域内で行うこととされています。

つまり、高度利用地区は市街地再開発事業の施行の基本的な要件のひとつとされています。

上記のような一連の手続きによって再開発は進んでいきます。

権利者の皆様は意思表示をする権利、知る権利があります。

しかし準備組合段階で、皆様の権利を制限する方向に計画が動いています。

問題なのは、この動きが非常にわかりにくいことことです。

動きをわかりにくくすることによって皆様が利益を損ねる可能性があります。

これらの手続きについてもう少し説明していきます。

参考文献

都市再開発法、当社資料